Berbagi Pengalaman mengenai Kredit KPR Rumah Bekas/Second (halaman 2)

   Lanjutan dari Halaman 1, Klik disini untuk halaman 1 

• Bank meloloskan pemberian kredit dengan mengeluarkan Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K)   

Setelah menerima taksiran/penilaian pihak ketiga dan menganalisa kemampuan membayar si pembeli rumah, akhirnya bank mengeluarkan Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K). Surat ini keluar sekitar dua minggu-an (paling cepat satu minggu) setelah pihak ketiga memberi laporan kepada pihak bank. Pada surat SP3K yang saya terima, terkait rumah yang saya ajukan, saya dikejutkan dengan hasil analisa bank. Pada surat tersebut tertera bahwa bank bisa memberikan pinjaman KPR sebesar 439.840.000 

Tentu saja nilai tersebut dibawah perkiraan kami sebelumnya. Kami mengira bank akan memberi pinjaman 80% dari nilai 575 juta (berdasarkan kesepakatan si pembeli dan penjual) yaitu 460 juta-an. Ternyata perkiraan kami salah dan meleset. 

Si pemilik rumah mematok harga 575 juta dan kami saat itu sudah sepakat dengan harga tersebut secara mencari rumah di jakarta dengan luas lebih dari 60 m rata-rata sudah di atas 600 juta-an. Namun ketika bank (dengan pihak ketiga) melakukan penilaian, mereka mentaksir harga rumah tersebut kurang dari 575 juta sesuai kesepakatan penjual dan pembeli. Kenyataannya bank memberi pinjaman KPR sebesar Rp. 439.840.000 juta. 

Kalau dihitung-hitung mungkin perhitungannya seperti ini: 

nilai 439 juta itu adalah 80% dari harga total 

artinya bank mentaksir rumah tersebut sebesar Rp. 549.800.000 

Dengan perhitungan seperti itu, hal ini berarti kami pembeli dan penjual sepakat dengan harga 575 juta, dan bank memberi pinjaman KPR sebesar 439.840.000 maka saya sebagai pembeli harus menyediakan uang muka untuk si penjual sebesar 

RP 575.000.000 -  Rp. 439.840.000 = 135.160.000 (uang muka untuk ditransfer kepada si penjual) 

Selain itu, pada Surat SP3K tertera juga biaya angsuran per bulan dan suku bunga yang ditetapkan bank. kemudian ada juga biaya lain-lain kepada bank yaitu biaya provisi dan biaya asuransi, kurang lebih pada data di bawah ini

Biaya pada gambar di atas adalah biaya yang harus kita simpan uangnya di no rekening pembeli pada bank tersebut. 

• Bank membuka no rekening untuk KPR. 

Rekening tersebut digunakan agar semua pembayaran kepada pihak Bank, uangnya tersimpan di rekening tersebut, termasuk biaya-biaya administrasi bank pada gambar di atas, harus sudah dipastikan uangnya di transfer dan tersimpan pada rekening tersebut agar bank bisa mendebitnya dengan mudah. 

Rekening tersebut juga digunakan untuk pembayaran angsuran per bulannya. Jadi bank akan memotong otomatis angsuran pada rekening tersebut. Kita harus memastikan setiap bulan rekening tersebut terisi sesuai nilai angsurannya. Dan jika saldo melebihi nilai angsurannya pun tidak apa-apa karena toh bisa kita gunakan untuk menabung sebagai jaga-jaga jika ada bulan-bulan dimana kita tidak bisa membayar. Jadi disarankan simpanlah uang melebihi nilai angsurannya per bulan sebagai tabungan ke depan. 

• Setelah SP3K Keluar, pembeli mengontak notaris rekomendasi dari Bank 

Setelah Surat SP3K Keluar, si pembeli diharuskan menghubungi notaris yang direkomendasikan oleh bank. Notaris tersebut bertugas untuk:

1. Mengkoordinasikan tanggal berapa semua pihak bisa melakukan akad (penjual, pembeli, notaris, dan bank) 
2. Melakukan pemeriksaan dokumen rumah dan memeriksa keaslian nya 
3. Memastikan si pembeli mentransfer uang muka kepada si penjual sebelum akad 
4. Mengurus administrasi kepemilikan rumah (pajak, balik nama sertifikat, dsb)

Untuk mengurusi tugasnya tersebut tentu saja tidak gratis. Si pembeli dan penjual perlu membayar:

• Biaya Notaris dikenakan kepada pembeli dan penjual. masing-masing beda-beda biayanya. rinciannya ada di bawah tulisan ini 
• Biaya Pajak dikenakan kepada pembeli dan penjual. masing-masing pembeli dan penjual beda-beda biayanya. bagi pembeli dikenakan pajak 5% dari total harga. karena harga yang disepakati untuk rumah adalah 575 juta, maka pembeli membayar pajak yaitu 
• = 5% x (575 juta - biaya pembebasan untuk wilayah DKI Jakarta sebesar 80 juta) 
• = 5% x (575 juta - 80 juta) 
• = 5% x 495 juta = Rp. 24.750.000. 
• maka biaya yang harus dibayar pajaknya adalah Rp.  28.750.000 
• Biaya balik nama sertifikat (dibebankan ke pembeli). Rinciannya ada di bawah tulisan ini

Seluruh biaya notaris, biaya pajak dan balik nama dokumen semua ditransfer ke notaris dan biarkan notaris yang mengurusnya. 

• Proses Akad Jual Beli 

Jika biaya-biaya di atas sudah terselesaikan pada semua pihak, maka ini saatnya untuk akad jual beli. semua pihak (pembeli, penjual, bank, dan notaris) hadir dan menandatangani semua dokumen yang sudah disiapkan notaris dan bank.

Kesimpulan dari tulisan ini adalah 

• Jika mau KPR harus benar-benar memperhitungkan kelebihan dan kekurangan 
• Menilai kemampuan keuangan kita pada saat memutuskan membeli rumah second dan mempertimbangkan kemampuan untuk angsuran
• Ada banyak biaya tak terduga ketika mengajukan KPR. Sediakanlah 10% dari harga rumah (diluar biaya DP/uang muka) untuk biaya administrasi dan pajak. Sebagai gambaran, saya share biaya-biaya yang harus saya keluarkan untuk membeli rumah second secara kredit KPR adalah sebagai berikut: 

Semua proses selesai dan saatnya pindah rumah (Cerita lebih lengkap, klik di sini) (sedang ditulis)